Sanzione nel condominio: novità e perplessità

La sanzione nel condominio è tornata prepotentemente in auge a seguito della riforma condominiale del 2013. L’attenzione generata da stampa, siti web e discussioni in ambito giuridico e nelle associazioni degli amministratori di condominio da un lato ha portato a conoscenza questo strumento ormai dimenticato.
Il condomino che parcheggia male: è il caso di sanzionarlo?Dall’altro però ha spinto amministratori a volte troppo frettolosi verso l’applicazione inconsapevole di sanzioni illegittime e ad un clima da far west all’interno della vita condominiale. Non sono stati rari i casi in cui la sanzione erroneamente è stata concepita come una sorta di strumento atto a farsi giustizia da soli, spesso contro condomini in minoranza. Cosa fare allora se il condominio parcheggia reiteratamente la vettura dove non dovrebbe o se non rispetta le regole più elementari della vita condominiale?

Breve excursus storico

In realtà la sanzione nel condominio è sempre esistita. Basta leggere il vecchio articolo 70 delle disp.ni att.ne c.c., rimasto in vigore dal 1942 al 2013, per prendersi conto che

Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a lire cento. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.

Una veloce lettura della norma fa capire il poco successo in tutti questi anni dell’istituto. La quantificazione della sanzione come massimo di lire cento la rendeva del tutto inutile. Il legislatore dal canto suo mai è intervenuto ad aggiornare in via legislativa l’importo della stessa. Allo stesso tempo la giurisprudenza ha sempre stroncato ogni tentativo di aggiornamento o modifica da parte dei regolamenti condominiali. Secondo la Cassazione era infatti “contra legem” un regolamento che cercasse di aggirare una disposizione di legge.

La riforma del condominio

Nel 2013 è entrata in vigore la nuova riforma del condominio che ha modificato anche l’art. 70 disp.ni att.ne c.c. e l’istituto della sanzione nel condominio. Il nuovo articolo 70 disponeva:

Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie. L’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice.

Basta una lettura superficiale per rendersi conto che il legislatore si era limitato ad aggiornare gli importi senza ulteriori modifiche. Sorsero subito discussioni su vari aspetti dell’istituto. In particolare il più acceso riguardava chi dovesse irrogare la sanzione. Per la maggioranza della dottrina era l’assemblea a dover deliberare se irrogarla. Tuttavia vi era giurisprudenza di legittimità piuttosto importante che tendeva a negare l’intervento dell’assemblea dando piena libertà all’amministratore di agire spontaneamente. La sentenza della Cassazione del 26 giugno 2006 n. 14735 ad esempio stabiliva:

l’amministratore non necessita di alcuna previa delibera assembleare, posto che egli è già tenuto ex lege (art. 1130 c.c., comma 1, n. 1: ex plurimis, cfr. Cass. 14088/1999; Cass. 9378/1997) a curare l’osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare l’interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all’abitabilità dell’edificio; ed è altresì nelle sue facoltà, ai sensi dell’art. 70 disp. att. c.p.c., anche quella di irrogare sanzioni pecuniarie ai condomini responsabili di siffatte violazioni del regolamento (Cass. 8804/1993): ove lo stesso – come del resto nella specie accertato dai Giudici di appello – preveda tale possibilità.

La rettifica del legislatore

Per dipanare ogni dubbio, il legislatore ha ulteriormente modificato l’art. 70 nel giro di poco tempo. Col Decreto Destinazione Italia (DL 145/2013) all’art. 70, nella parte relativa alla sanzione, è stato aggiunto:

L’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice.

Spetta pertanto all’assemblea l’irrogazione formale della sanzione e all’amministratore, “organo esecutivo” del condominio, l’applicazione effettiva della stessa.

Lo strumento per il condomino che intenda opporsi alla sanzione è, quindi, l’impugnazione della delibera condominiale che ha irrogato la sanzione.

Senza regolamento non vi è possibilità di comminare la sanzione nel condominio

La sanzione nel condominio prevista dall’ordinamento non è una misura punitiva, che sarebbe incostituzionale, ma atta esclusivamente a tutelare il regolamento condominiale. Non è stata attribuita in sostanza all’assemblea la facoltà di sanzionare, ma è stata introdotta una misura a salvaguardia del regolamento e suo mero frangente. Ne derivano due importantissime conseguenze: deve innanzitutto esserci un regolamento condominiale, altrimenti la sanzione non può essere irrogata. Ma non solo, il regolamento deve prevedere espressamente la possibilità di comminare sanzioni nel condominio.

Altri dubbi

L’intervento del legislatore non è stato comunque sufficiente a dipanare i dubbi sorti tra gli studiosi del diritto condominiale.

La prima interessante questione riguarda la previsione nel regolamento della sanzione nel condominio: fuor di ogni dubbio che la previsione debba essere espressa, la miglior dottrina ha teorizzato che non sia sufficiente una generica previsione, ma che debba essere previsto caso per caso quali siano le condotte punibili e l’importo della sanzione. Questo perché il condomino deve avere la possibilità di conoscere quali condotte contrarie al regolamento siano punibili con sanzione (così ad esempio Celeste in “Amministrare Immobili” di luglio/agosto 2013).

Manca inoltre qualsiasi specificazione legislativa sull’iter idoneo. Chi accerta la violazione? Come? L’assemblea al momento dell’approvazione dell’irrogazione dovrà allegare materiale fotografico o documentale? Esiste la possibilità di irrogare sanzioni senza materiale a riprova del fatto non documentale? Chi può essere sanzionato, solo il condomino o anche gli inquilini e i conduttori?
Tutte questioni che non hanno una risposta ad oggi e che necessiteranno conferme giurisprudenziali, preferibilmente di legittimità, ad oggi lontane temporalmente.

Una rischiosa applicabilità

Alla luce di tutti i dubbi espressi e delle incertezze derivate dalle lacune legislative, è sconsigliabile allo stato irrogare sanzioni verso un condomino. L’istituto c’è, è previsto da una norma che però risulta troppo generica e che potrebbe comportare interpretazioni piuttosto ampie dei giudicanti, spesso a sfavore del condominio che rischia di essere condannato perché ha saltato qualche step di un iter di cui nulla è dato sapere a livello normativo.

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