Spese condominiali nella locazione dell’immobile: errori da non commettere

Spese condominiali nella locazione dell’immobile a conduttori, una questione da sempre spinosa. Sia per la ripartizione delle stesse che per le conseguenze delle condotte del conduttore, non sempre ligio al suo dovere. Situazione peraltro molto diffusa. Per chi ha la possibilità di disporre di un immobile che non utilizza come propria abitazione, infatti, la scelta più immediata su come farlo fruttare a livello economico è quella della locazione. Lo locazione ad uso abitativo in particolare, ma anche quella commerciale, generano una situazione di ruoli complicata all’interno

della compagine condominiale. L’inquilino, infatti, si aggiunge al proprietario dell’immobile nell’uso e nel godimento delle parti comuni. Ma non assume, mai, la veste giuridica di condomino.

Chi è tenuto a pagare gli oneri condominiali?

Domanda tanto semplice quanto di variegata interpretazione. Il legislatore, come spesso accade in materia contrattuale, lascia ampio spazio alla libertà negoziale delle parti anche per le spese condominiali nella locazione.

Spese condominiali nella locazione. Chi paga gli oneri condominiali?

Qualora non sia il contratto a regolare questo aspetto, la regola generale è che al conduttore spettino le spese di gestione ordinaria ed al locatore quelle straordinarie. Tuttavia non è sempre semplice inquadrare cosa sia gestione ordinaria e cosa gestione straordinaria. Per spese straordinarie si intende quelle relative ad opere che servano a rinnovare, modificare o sostituire parti (spesso strutturali) dell’edificio. Così come lavori o modifiche necessari per realizzare i servizi igienico-sanitari e tecnologici dell’edificio condominiale. Le spese ordinarie sono invece quelle relative a mantenere in efficienza l’immobile. Si può dire che le prime abbiano carattere innovativo, mentre le seconde conservativo. Tale differenziazione pecca di generalità e  va presa però con le molle. Non mancano anche eccezioni individuate da giurisprudenza ed associazioni di settore a complicare le cose.

 

La tabella di Confedilizia che ripartisce le spese condominiali nella locazione

Al fine di evitare o ridurre quantomeno conflitti (decisamente frequenti), Confedilizia negli anni ha stilato dei modelli unitari. L’ultimo, siglato in accordo con i sindacati dei conduttori ed inquilini, è consultabile sul sito ufficiale a questo link. Questo atto è stato registrato, col risultato che basta richiamarlo nei contratti di locazione senza doverlo allegare necessariamente. Con evidenti riduzioni di spese di bollo.

Cosa fare se il conduttore non paga le spese di sua spettanza: errori da evitare!

Individuato a chi spettino le determinate spese condominiali nella locazione, va subito sgombrato il campo da un equivoco piuttosto ricorrente. Il fatto che le spese condominiali rientrino tra quelle di spettanza del conduttore, non comporta che il proprietario rimanga escluso ed indenne da richieste del condominio. Ed anzi, è solo il proprietario dell’immobile ad essere debitore del condominio, che potrà intraprendere giudizi di recupero esclusivamente nei suoi confronti! Infatti il rapporto locatizio non riguarda minimamente il condominio, essendo un rapporto obbligatorio esclusivamente tra le parti. Mentre gli oneri condominiali sorgono dall’obbligazione propter rem che conferisce al proprietario la qualifica di condomino.

Il consiglio è di non sottovalutare o ignorare mai richieste di pagamento dell’amministratore, considerandole non dovute tout court. Non è raro che proprietari di immobili corrano inferociti dagli avvocati con un decreto ingiuntivo notificatogli dal condominio, ritenendo di non dover pagare le somme ingiunte. Il decreto invece è del tutto legittimo, posto che il Condominio non ha alcun titolo per agire nei confronti del conduttore, non essendo questi condomino. Ne risulta che il proprietario dovrà aggiungere agli oneri scaduti, anche il pagamento delle spese legali e della procedura monitoria e dell’eventuale precetto. I decreti ingiuntivi per oneri condominiali vengono concessi quasi sempre provvisoriamente esecutivi infatti. Al proprietario resterà solo la possibilità di rivalersi sul conduttore in via successiva e con autonomo giudizio, ma dopo aver anticipato di tasca propria somme magari ingenti! E col rischio di non riuscire a recuperarle…

Come agire in caso di conduttore moroso

Non appena giunge una messa in mora o comunque una richiesta di pagamento da parte del Condominio, è opportuno mettersi in contatto sin da subito con l’amministrazione condominiale, evitando che lo stesso agisca in giudizio. Quindi chiarire immediatamente la situazione col conduttore.
Qualora il conduttore non dia riscontro alle nostre comunicazioni o dia segnali di non voler pagare, è assolutamente preferibile anticipare per lo stesso la somma richiesta dal condominio. In questo modo il condomino evita azioni nei suoi confronti, con sgradevoli e spesso corposi aggravi di spesa.

Una volta regolarizzata la situazione col condominio, è opportuno recuperare le somme direttamente dal conduttore. Che, se non obbligato col condominio, lo è col locatore in virtù del contratto d’affitto. Senza attendero troppo però. Va tenuto conto infatti che, mentre il diritto del condominio si prescrive in 5 anni, quello del locatore in soli 2! Questo, almeno, nelle varie oscillazioni giurisprudenziale, è l’orientamento della Suprema Corte, perfettamente coerente con la disciplina codicistica in materia locatizia (cfr. ad esempio Cassazione n. 3947/2015).

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