Il fondo morosi e il fondo lavori nel condominio

Il fondo morosi e il fondo lavori nel condominio sono due realtà che hanno subito un’evoluzione e dei mutamenti particolarmente diversi e significativi. In particolare la riforma del condominio ha di fatto completamente stravolto i presupposti di entrambe le figure.

Il fondo morosi e il fondo lavori: definizioni e differenze

Il fondo morosi e il fondo lavori non  vanno assolutamente confusi tra loro. Sebbene nella pratica vadano spesso a riguardare obbligazioni sorte per lavori effettuati nello stabile, hanno presupposti del tutto diversi tra loro.
Prima della riforma era più probabile che un condominio istituisse un fondo morosi che non un fondo lavori. La situazione è stata sovvertita da giurisprudenza e soprattutto dal novellato del legislatore.

Cominciamo dando una definizione di entrambe le figure. Il fondo lavori viene approvato dall’assemblea nel momento in cui devono essere effettuati dei lavori all’interno dell’edificio condominiale. L’approvazione è condizione essenziale per la validità dell’approvazione assembleare. Il fondo morosi o fondo cassa morosi viene invece stabilito dall’assemblea ogni qualvolta risulta una situazione debitoria del condominio.

Le principali differenze sono abbastanza evidenti. Il fondo lavori è obbligatorio per legge; è preventivo; il quorum per approvarlo, salvo per le innovazioni, è quello basilare previsto per i lavori straordinari; risponde alle caratteristiche di specialità e straordinarietà. Il fondo morosi non è obbligatorio e anzi al limite del non consentito; è successivo; il quorum per approvarlo è l’unanimità dei condomini; è del tutto contrario al principio di proporzionalità.

Il fondo lavori

Riferimento normativo

Il fondo lavori è previsto espressamente dal disposto dell’art. 1135 c.c. che al punto 4 impone all’assemblea dei condomini di deliberare in merito “alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale“. Fondo lavori

La ratio della norma è quello di garantire una provvista economica sicura e determinata per il pagamento dei lavori deliberati. Originariamente la riforma del condominio aveva previsto la costituzione integrale del fondo corrispondente alla cifra deliberata. Il “Decreto Destinazione Italia” del 2013 ha mitigato questo disposto, aggiungendo l’eventuale possibilità che “se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo puo’ essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.

Elementi costitutivi

Il fondo lavori, oltre che obbligatorio, è straordinario e speciale. La sua destinazione può essere solamente quella prevista all’approvazione, che dovrà essere tassativamente indicata dall’assemblea. Ne deriva che al momento della delibera dovrà essere indicato quali siano i lavori approvati, già individuati e determinabili. I lavori dovranno essere straordinari.

Problematiche e risvolti giurisprudenziali

L’istituto del fondo lavori obbligatorio, almeno come concepito dal legislatore, ha trovato importanti battute d’arresto in alcune pronunce giurisprudenziali. Alcuni Tribunali in particolare si sono pronunciati favorevolmente sulla pignorabilità del conto corrente condominiale da parte dei creditori. Vien da se che il conto corrente è e sarà sempre e comunque uno dei mezzi più idonei per costituire un fondo. La sua eventuale pignorabilità renderà la specialità del conto piuttosto blanda e riservata al mero utilizzo delle somme in sede di gestione condominiale. Per maggiori approfondimenti: Trib. Reggio Emilia, sentenza 16/05/2014; Trib. Milano, sentenza 27.05.2014.

La mancanza di pragmaticità della norma ha poi dovuto fare i conti con questioni pratiche. In particolare, la costituzione del fondo presuppone la preventiva ed effettiva riscossione delle quote? Sul punto è stata pubblicata un’interessante sentenza del Tribunale di Roma, n. 8320 del 28/09/2018 che stabilisce che il fondo deve essere costituito contabilmente e che i lavori, coi rischi del caso, possano essere avviati anche senza l’effettivo versamento integrale delle somme.

L’obbligatorietà del fondo lavori ha avuto riverbero inaspettato anche su altri istituti nuovi introdotti dalla riforma. In una discussa ed interessante sentenza del Giudice di Pace di Taranto, n. 983 del 18/03/2016 si è precisato che in assenza di delibera costitutiva il fondo lavori, né il Condominio né tanto meno i creditori possano avviare azioni nei confronti del singolo condomino moroso. Quindi nemmeno la procedura speciale introdotta dall’art. 63 disp.att.ne c.c.

Il fondo morosi

Il fondo morosi era senz’altro più frequente prima della riforma del fondo lavori. Trattasi di un fondo costituito dai condomini virtuosi per coprire provvisoriamente il buco lasciato dai morosi ed evitare esecuzioni o azioni dei creditori nei loro confronti. Già prima della riforma si era discusso notevolmente sulla validità di tale fondo, che doveva essere approvato all’unanimità. La giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 13631/2001) aveva avuto modo di precisare tuttavia che in caso di urgenza era necessaria la sola maggioranza.

Dopo la riforma la perentorietà dell’art. 63 disp.att.ne c.c. ha operato una chiusura netta. Il disposto “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini” sembra escludere a priori la sussistenza di ogni urgenza.

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